《检察官眼中的民法典》系列报道之三
物权编之定分：以检察职能护卫你我财产
有恒产者有恒心。物权编调整因物的归属和利用而产生的民事关系，既涉及国家经济制度，也涉及公民切身利益，对于“规范公权、保障私权”十分重要，在民法典中排在各分编中的第一编。
总体上，物权编延续了2007年物权法的立法目的和功能，并在系统总结制度建设成果和实践经验的基础上，对物权法的规定进行了与时俱进的修改。它聚焦和回应诸多社会热点和群众关切，让过去很多模糊或有分歧的地方清晰化、具体化，成为产权保护的基石，是民法典中最具中国特色，也最能体现时代精神的一个部分。
从被动到主动：法益设定彰显定分止争
每一部法律在一定程度上都有“定分止争”的功能，但民法典物权编特别通过明确物的归属，以物权“定分”，划分出“人己界限”，使人们恪守本分、安分守己、各尽其能、各得其所，确保人们行为不会逾越界线。
确立对物的初始权利秩序。物权编建立起以物权为核心的法律规则体系，规范了物的归属和利用，使保护公民权利、实现定分止争成为物权法的重要制度功能。比如，物权编规定无居民海岛属于国家所有；建筑物屋顶、外墙、无障碍设施等属于业主的共有部分；改变业主的共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动都要由业主共同决定；利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有；按份共有人转让其享有的共有份额时，其他共有人优先购买权的具体行使规则；加工、附合、混合产生的物的归属判断规则；建设用地使用权期间届满自动续约；确立以取得对抗第三人效力的时间先后为优先顺位的基本判断标准，比如第四百一十四条以登记时间先后确定竞存抵押权之间的优先顺位，第四百一十五条以登记或交付的时间先后确定竞存抵押权和质权之间的优先顺位，第七百六十八条以登记、通知应收账款债务人的时间先后确定复数保理权利人之间的优先顺位，购买价金担保物权的超级优先顺位，以及留置权优先于抵押权及质权，等等。这些都成为民法典物权编在“明确物的归属”方面的新增制度亮点。
平衡各方权利义务。物权是权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，其权利属性相当强。物权编就比较充分地体现了尊重所有权、他物权以及其他相关权利人的平衡关系。这尤其是在居住权的全新创设、正常的物权行使与疫情防控及政府应急措施之间的关系、担保物权的部分新立法等体现的较为明显。比如，对居住权当事双方规定必要限制，第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”又如，规定对因疫情防控征用动产或不动产的给予补偿，第二百四十五条规定：“因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”再如，规定业主和物业服务企业应当依法配合政府的应急处置措施，第二百八十五条第二款规定：“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
保护善意取得。物权编第三百一十一条、第三百一十三条确定了善意取得制度。所谓“善意”，不仅为“善良”之意，还是“知情”之意，即受让人认为转让人有权处分转让物；所谓“取得”，是指转让物是基于权利人的意愿而丧失占有的物。需注意的是，赃物、遗失物、埋藏物等不适用这一制度；善意取得的物包括动产与不动产，取得的行为应该具有“财产交易”的性质，即受让人必须付出了对价，具有有偿性，具体包括互易、买卖，但排除了赠与、遗赠等无偿方式。对恶意取得的物不予保护，物权编第三百一十三条规定，善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
从模糊到具体：实化业主权益助建幸福家园
党的十八届三中全会指出，全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。城乡社区处于国家治理体系的最基层，犹如神经末端，实现国家治理体系和治理能力现代化，离不开城乡社区治理的现代化。围绕保障社区业务法益，激发基层自治的活力，民法典物权编因此格外重视保障业主建筑物区分所有权等权利的实现，将业主产权与治权从过去物权法的相对原则、模糊向清晰和实化转变。
着力破除业主自治僵局。公共维修资金启动难、使用难、监督难一直是困扰业主的老大难问题，影响着业主权利的行使。现实中，物业公司侵吞小区电梯广告收益等侵害业主权利问题可谓司空见惯。物权编以维护业主权益为遵循，打出“组合拳”，直面并解决现实问题。首先，降低了决议通过的门槛，将决议区分为特别决议与普通决议，并灵活设置不同的表决规则，特别决议需“双四分之三”，普通决议仅需“双过半”。其次，打破维修资金“沉睡”状态，在第二百七十八条将筹集和使用分离，并降低了使用维修资金的决议门槛，并在第二百八十一条进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利用维修资金进行维修、更新和改造，在第二百八十一条明确规定建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布，防止维修资金的滥用，保障业主的知情权与监督权。此外，物权编还规定政府、居委会应对设立业主大会和业委会给予指导协助，推动解决业委会成立难的问题。
强化业主对共有部分共同管理权。明确共有规则，规定共有部分产生的收益属于业主共有。对物业服务企业擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告营利的行为，物权编规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当由业主共同决定。明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。对于一些违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等引发的纠纷，赋予了相关部门一定的义务去积极履行职责，对小区常见纠纷指明了解决途径。实践中常出现部分业主将其住宅改变为经营性用房的“住改商”行为，物权编明确指出应经有利害关系的业主一致同意。
住宅建设用地使用权自动续期。住宅用地期限规定为70年，这是我国所有用地种类中期限最长的一种。物权编第三百五十九条第一款规定，住宅建设用地使用权期限界满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律规定办理。应注意的是，非住宅建设用地的使用权并不是自动续期，物权编第三百五十九条第二款规定，非住宅建设用地使用权期限界满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
从建议到现实：居住权“入典”助力完善住宅产权制度
作为物权编的一大亮点，在用益物权部分专章规定居住权，明确居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
居住权性质上是物权，在居住权通过登记设立后，即便所有权人发生改变或者所有权人将房屋抵押，居住权人都可以通过其居住权来对抗新的所有权人和抵押权人。新的所有权人必须尊重居住权人的权利。因此，与债权性的住宅使用方式如租赁、借用相比，其具有更强的对抗效力。
物权编明确，居住权可以依照合同、遗嘱设立；以无偿为原则；居住权不得转让、继承，原则上设立居住权的住宅不得出租等。这些规则体现了居住权的人身性和保障性，满足了广大群众“居者有其屋”“住有所居”的朴素追求，贯彻了物尽其用的立法宗旨——让有限的资源最大程度地发挥其效用。
居住权“入典”，为所有权与使用权之间发生冲突时提供了一种更为有效的解决制度安排。比如，双方离婚后，完全可以为无房一方设立居住权，而由另一方享有所有权；这样即便所有权人另行处分房屋，也不会影响居住权人的利益。收入菲薄的老年人也可以为自己设立居住权、而将房屋所有权转移给特定机构，从而获得相应的收入以安度晚年，这就为“以房养老”提供了法律保障。
在居住权“入典”以后，通过居住权的设立，能够为居住人提供更为稳定、长久的使用权，也为在不影响居住人利益的前提下所有权人处分其所有权，提供了新的契机；为人民群众在创设居住权、保证自己居住的基础上，将更多的未来可能闲置的房屋投入市场创造了条件。
从否定到肯定：土地经营权物权化助推土地入市、融资及流转
上世纪70年代末以来，随着农村土地承包经营权在实践中认识不断深化，其效力被日益强化并被物权法作为物权所认可，农民对其经营的土地由此享有了长期而稳定的权利。但是物权法只是认可承包经营权互换、出租和转包，而这些都发生在本集体成员之间。可以说，物权法等法律对于通过承包合同设立的承包经营权的抵押、出资完全采取了否定的态度。
物权编则全面吸收了党的十八届三中全会以来三权分置改革的成熟经验，创设了土地经营权。从该编相关条文看，土地经营权可以由当事人通过出租、入股等债权方式设立；土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权；但对于期限为五年以上的土地经营权则规定其自流转合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。这就明确承认了土地经营权的物权效力，也就意味着这种土地经营权是一项完全脱离了身份色彩的、纯粹的财产权。
为了充分发挥承包地的效用，物权编增加规定土地经营权的设立、权能和公示方法，删除耕地使用权不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要，将改革共识固化为法律共识。为落实农村第二轮土地承包到期后再延长30年政策，物权编新增规定承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包，这让农民对土地承包经营制度有稳定预期，让农民吃上“定心丸”。
这些规定，充分顺应了时代发展潮流，关注了农民群众保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，有利于在承包地上进行长远投入，实现地尽其利，为作为重要生产要素的农村土地全面进入市场，进行流转或者设立抵押进行融资，提供了坚实的权利基础和制度供给。
从绝对到理性：完善担保物权保障营商环境优化提升
担保物权的规则尤其是动产担保规则，是世界银行营商环境评估中的重要指标。物权编在现行物权法规定的基础上，进一步完善了担保物权制度，为优化营商环境提供法治保障。
抵押物转让规则回归理性。相较于物权法之严苛，物权编放开对抵押物转让的限制，第四百零六条明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”，同时该条明确，当事人间另有约定除外。抵押财产可自由转让，并且抵押权不受影响，贯彻了意思自治原则。同时，物权编则对动产抵押权的效力进行了限制，第四百零四条规定“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。这一规定贯彻了物权公信原则和善意取得制度的精神，在正常经营活动中，买受人只要基于依赖而支付了合理价款并受领了交付，就不会因为抵押权的存在而导致自己的财产被随意剥夺。
扩大担保合同的范围。传统理念中，物权担保方式只有抵押与质押。物权编基于物尽其用原则采取兜底性规定，明确“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”均可进入抵押融资领域；明确了融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能，第三百八十八条增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同；规定将海域使用权增设为可抵押财产，删去禁止耕地使用权抵押的规定，把将有的应收账款纳入了权利质押的范围，将禁止抵押的公益设施限于“学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施”，等等。
删除有关担保物权具体登记机构的规定。公示制度是担保物权的基础制度之一，公示制度的完善能够为担保物权的设立和实现“保驾护航”。但我国目前缺少一个统一的动产融资担保公示制度，动产担保公示存在“九龙治水”局面，主要是以标的物行政归口管理为特征的多元化动产担保登记体系，有碍交易的便捷与效率。物权编删除了有关动产抵押和权利质押中各种具体登记机构的内容，为建立统一的动产融资担保公示制度留下了制度空间。
简化抵押合同和质押合同的一般条款（第四百条第二款、第四百二十七条第二款）；明确实现担保物权的统一受偿规则（第四百一十四条）；尊重意思自治、更新担保理念，于第四百零一条规定改变了物权法对流（押）质条款的绝对禁止，缓和了流（押）质条款无效规则。
从否定到肯定：新增添附制度突出物尽其用
所谓添附，是指不同所有人的物结合在一起或者劳务施加于他人的物而形成不可分离的物或新的物，包括附合、混合和加工。附合的情况下，不同所有人的物在外观上仍然能够识别，但强行分离将严重毁损物的价值。混合的情况下，不同所有人的动产互相结合在一起，难以分开或者分开成本过高。加工是指在他人动产上施加劳务，从而极大提升物的价值的情形。
添附制度作为取得所有权的方法，是罗马法以来各国法律公认的规则。长期以来，我国法律中没有对添附的明确规则。实践中，司法机关通常按照侵权责任法来处理相关纠纷，严格判令侵权人承担损害赔偿责任，甚至是不考虑物的毁损和财富的浪费，强制要求恢复原状。
物权编突破习惯思维和惯性羁绊，着眼于民尽其力、物尽其用的精神，在第三百二十二条新增了因添附产生的物的归属规则，将添附制度作为所有权的取得方式规定下来。明确在当事人没有约定且没有法律规定的情况下，应当“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定”。
在物不可分离或者强行分离要付出较大经济代价的情况下，即便一方当事人请求，法院也不能强制要求恢复原状。另一方面，对于因此丧失所有权而受到损害的一方，可以通过侵权损害赔偿、不当得利返还等制度获得救济，以保障在有效实现利益平衡的同时，避免财富的损失和浪费，更大程度鼓励发挥主观能动性而创造有益财富和经济价值。
从学习到运用：用检察作为保护恒产促恒心
孟德斯鸠说：“在民法的慈母般的眼里，每个个人就是整个国家。”编纂一部具有中国特色、时代特色的民法典，是几代民法学人乃至全体中国人民的夙愿，今天《中华人民共和国民法典》终于来到我们身边。
身处见证民法典诞生与施行这个时代的检察人，须当倍加珍视民法典。若说十九世纪的《法国民法典》给世界民法主要贡献了“绝对所有权”“契约自由”“过错责任”三大基本原则，二十世纪《德国民法典》给予的是结构严谨的立法体例，那么二十一世纪我们这部民法典可说是世界上第一部在工业文明向信息文明转换阶段编纂的民法典。她汲取了中华民族五千多年优秀法律文化，借鉴了人类法治文明建设有益成果，具有浓郁中华特色和时代品性，彰显了民族精神、中国智慧，值得我们以仰望与珍视的赤诚之心去对待。
民法典与检察工作内在高度契合并协同共进，当奉民法典为圭臬，将民法的关爱作为司法办案之魂，融入法律监督全过程，更好守护公平正义。物权编作为产权保护的基石，当以贯彻实施为契机推动民事检察工作，以其为参照加强行政检察监督，以其为界限客观公正履行刑事检察职责，以其为动力加强公益诉讼检察工作，通过检察人的执着守护，使民法典真正成为新时代保护人民权利的宝典。
（作者系江西省赣州市寻乌县人民检察院党组书记、检察长）
